核心提示作为全国33个农村土地制度改革三项试点地区之一,广西北流在4年多的改革试点中,大胆实践了"能不征,就不征""可入市,尽入市"的原则思路,在缩小征地范围、拓宽集体经营性建设用地的入市用途方面迈出了较大的步伐,重点探索了以集体建设用地出让方式取代部分公益性项目用地的征收,允许集体建设用地入市后用于商住项目等创新做法,并从规划管控、制度规范、权益保障以及公平效率等多方面,推出了一系列措施和办法,保障了改革试点的有序进行,有力地推动了当地的城乡统筹发展。

集体经营性建设用地入市开发商品住宅，有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而，对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议，且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目，相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进，三者利益的契合是改革的创新动力；进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡(镇)驻地所在村或中心村，而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域，但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域，因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位；试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式，基本实现了不同主体间的利益平衡。可见，集体经营性建设用地入市开发商品住宅，既符合改革的方向，也有现实的需求，并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍，但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响，实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作，并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容，鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地，积极探索建立合理的增值收益分配机制，并不断完善相关配套政策。相较于以往文献，本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察，从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节，进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难，并提出了相应建议。本文对试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析，有助于消除认识分歧、推进改革实践，并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供政策参考。

农村集体经营性建设用地入市改革是建立城乡统一建设用地市场的重要举措。农村集体经营性建设用地入市用于商品住宅项目并未列入禁止性条款,既符合"同地同权"的法理基础,也符合"三条底线"的政策要求。在此基础上,广西北流市在农村集体经营性建设用地入市用于商品住宅项目试点中积极探索,用创新经验证明了入市土地用于商住项目可以带来激发乡镇经济、统筹区域资金、规范非法违建等经济、财政和社会价值。研究表明,农村集体经营性建设用地入市过程中要运用规划控制与平衡机制来预防"农转用"的违规风险,立足长远来正视改革中的财政压力,并通过建立交易机制、施行严格监管、制定开发规范等手段,防范全面入市后"一放就乱"的风险。

2016年9月,国土资源部部署统筹协调推进农村土地制度改革,江苏省常州市武进区承担起统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点的工作任务。为此,武进区坚持"同权同价、流转顺畅、收益共享"的集体经营性建设用地入市方向,落实主体责任,积极探索实现路径,取得了成效。试点实践成效武进区按照三项改革试点的新要求,确定了农民集体为入市主体,并"鼓励农民集体以合理方式

关系国计民生的农村“三块地”改革备受关注。允许集体建设用地上市流转将为深化改革发展释放巨大的红利,沉睡的农地被唤醒可以充分缓解现有城市建设用地匮乏的局面。集体经营性建设用地入市从最初的制度设想逐步落实到改革试点当中,从政策的形成到试点实践中更多创新性改革措施的总结,在不断增加的试点改革鲜明案例中导出可供复制和借鉴的经验,以期对开拓集体经营性建设用地流转机制的创新发展提供智力和样本支持。

重庆市大足区是全国33个土地制度改革试点县(市、区)之一,大足区探索农村集体经营性建设用地入市路径,实现了就地入市和集中入市。截至今年7月,当地以出让和租赁2种方式成功入市交易土地共11宗,总面积244.96亩,其中出让土地的总成交价款逾8100万元。建立完善组织制度保障建立完善的农村集体经营性建设用地入市工作推进机制。建立了市、区、镇、村四级直通式工作

重庆市大足区是全国33个土地制度改革试点县(市、区)之一,大足区探索农村集体经营性建设用地入市路径,实现了就地入市和集中入市。截至今年7月,当地以出让和租赁2种方式成功入市交易土地共11宗,总面积244.96亩,其中出让土地的总成交价款逾8100万元。建立完善组织制度保障建立完善的农村集体经营性建设用地入市工作推进机制。建立了市、区、镇、村四级直通式工作

本文结合山东省济宁市金乡县集体经营性建设用地入市试点实践，从切实做好制度设计、提升集体经济组织运营能力等方面，提出了深入推进集体经营性建设用地入市试点的对策建议。

广东南海可谓声名赫赫之地:作为广东省改革开放的先行地之一,当年的南海县经济高速发展,综合实力连续多年位列全国百强县前列;划为佛山市辖行政区以后,南海区继续保持强劲发展势头,综合实力已连续4年位居全国中小城市百强区亚军宝座。2017年,南海地区生产总值达2680亿元,一般公共预算收入达225亿元。改革开放以来的持续快速发展,也使南海土地资源瓶颈效应日显,反过来促进了其对土地制度改革的

本文以湖南省浏阳市为例,系统分析其集体经营性建设用地入市改革试点背景、基础,并总结了其入市的制度建设、实践经验和创新点,探讨了试点中遇到的问题并提出相关思考建议,力求为深化改革提供借鉴参考。

集体经营性建设用地入市是新修正的《土地管理法》作出的重大制度创新,为破解城乡土地"二元化"管理、促进城乡"一体化"发展扫除了制度障碍。随着新法正式实施,一些相关重大问题需要在实践中探索解决。本文结合新《土地管理法》实施,以全面建立城乡统一的建设用地市场为导向,在对江苏省部分地区相关实践进行深入调查、系统分析的基础上,提出集体经营性建设用地入市主体应以乡镇集体经济组织为主,入市范围应包括存量土地和规划增量土地并与公益性土地征收、成片土地开发征收形成一定的数量比例,入市方式以长租短约、先租后让等方式为宜,入市收益分配要向农村、农民倾斜,入市监管应采取"双合同"监管模式、严格入市程序和交易规则、与国有土地使用权出让监管统一实行等建议。

北京市大兴区地处特大城市与平原农区的过渡地带,长期以来城市无序扩张造成的"城市病"和农村要素流失造成的"农村病"两者兼有。自2015年初启动集体经营性建设用地入市改革试点工作以来,大兴把试点探索与落实首都发展战略、乡村振兴战略等相结合,敢于创新、勇于实践,形成了极富特色的"大兴方案"。

2015年农村"三块地"改革试点启动以来,农村集体经营性建设用地入市改革取得积极进展,交易规则及制度体系初步建立。但现阶段改革离"建立城乡统一的建设用地市场"这一目标还有很大距离,主要存在与城镇化战略衔接不足、改革举措难以全面推开、与关联改革配套性不够等问题。以上问题只能依靠深化改革的市场化程度来破解,需要在调整规划管理体制、探索市场化机制、深度打通"三块地"改革上有所突破。

农村集体经营性建设用地入市收益的分配,是"三块地"改革试点中的重要问题。而摸清农村集体经营性建设用地入市试点运行中收益分配状况,科学回答"谁来分、分什么、怎么分"的问题,对于形成可复制、可推广、利修法的经验具有重要意义。农村集体经营性建设用地入市收益分配困境入市主体认定难。按照改革试点精神,农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其土地所有权的农民集体,也可以是农村集体委托授权

党的十八届三中全会《决定》提出了"在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"《决定》出台后,全国各地都在跃跃欲试,普遍加快了集体经营性建设用地入市的步伐。"集体经营性建设用地入市",以往的提法是"集体建设用地使用权流转"。在过去的10多年里,全国各地对此进行了大量的探索实践,国土资源部也在多个地区开展了试点工作。但集体