以泽州县为例,采用价值转化法、实地调查法测算其流转的外部性与社会净收益。研究结果为:集体经营性建设用地流转用地类型中,工业用地的净外部性为负值,其流转产生的社会净效益低于经济效益,商服用地、住宅用地、基础设施用地及空置用地的净外部性为正值,社会净效益高于经济效益。研究结论为:集体经营性建设用地流转对社会发展产生积极推动作用,但流转过程中产生的外部性与流转后用地类型和开发行为有较强的相关性,可通过做好村级土地利用规划、加强监督执法、完善流转机制提高集体经营性建设用地流转的社会净效益。

以泽州县为例,采用价值转化法、实地调查法测算其流转的外部性与社会净收益。研究结果为:集体经营性建设用地流转用地类型中,工业用地的净外部性为负值,其流转产生的社会净效益低于经济效益,商服用地、住宅用地、基础设施用地及空置用地的净外部性为正值,社会净效益高于经济效益。研究结论为:集体经营性建设用地流转对社会发展产生积极推动作用,但流转过程中产生的外部性与流转后用地类型和开发行为有较强的相关性,可通过做好村级土地利用规划、加强监督执法、完善流转机制提高集体经营性建设用地流转的社会净效益。

集体经营性建设用地入市开发商品住宅，有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而，对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议，且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目，相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进，三者利益的契合是改革的创新动力；进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡(镇)驻地所在村或中心村，而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域，但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域，因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位；试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式，基本实现了不同主体间的利益平衡。可见，集体经营性建设用地入市开发商品住宅，既符合改革的方向，也有现实的需求，并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍，但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响，实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作，并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容，鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地，积极探索建立合理的增值收益分配机制，并不断完善相关配套政策。相较于以往文献，本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察，从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节，进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难，并提出了相应建议。本文对试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析，有助于消除认识分歧、推进改革实践，并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供政策参考。

山西省作为我国资源型经济转型重点省份,近些年来,受国家能源结构调整、环境保护压力增大、产业结构升级换代等影响,面临着许多客观现实和迫切的发展需求,旧的经济发展模式受到冲击,土地制度改革在这一转型过程中发挥着重要作用。山西省泽州县作为"三块地"改革试点县之一,其在农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等多方面展开探索,为资源型经济转型地区农村土地制度改革积累了经验。

近年来，随着农村城镇化和工业化进程的加快发展，集体建设用地大量进入市场，在集体内部、集体之间的流转日益活跃。为促进城乡土地要素的合理流动和优化配置，成都市大力推进以农村产权制度改革为基础的集体经营性建设用地市场建设，虽然取得了一定成效，但也存在产权主体不明确，市场主体缺失；入市程序复杂，农民内部决策机制不健全；地价体系不完善，定价机制不科学；使用年限、用途不规范等突出问题。本文旨在剖析成都市集体经营性建设用地流转现状的基础上，进一步探索集体经营性建设用地入市的存在的问题并提出相应对策，为建成城乡统一的建设用地市场、盘活农民资产、大幅增加农民财产性收入、缩小城乡收入差距、缓解当前城市建设用地不足．．．

近年来,贵州省保持着较高的城镇化率和经济发展水平,建设用地需求量也随之显著上升。然而,通过新增建设用地投入来满足城镇化和经济增长需求的同时,也带来了粮食安全与生态保护压力。为减少城镇新增建设用地的数量,必须另辟蹊径,利用农村存量集体建设用地资源来满足城镇化用地需求。为此,贵州省委对全省城乡统一用地市场改革作出了安排,形成了专项改革工作方案。在此背景下,深入研究贵州集体经营性建设用地"入市"的现状特点、面临的突出问题及其

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。

我国许多地方很早就开展了农村集体经营性建设用地入市流转改革探索,但并未取得大面积的突破性进展。未来在农村集体经营性建设用地入市流转改革的顶层设计中,必须注重发挥市场在土地资源配置中的决定性作用进而实现好集体土地资产收益,同时需要强化政府的公共管理职能,在允许集体经营性建设用地与国有土地同等入市的同时,在土地增值归公和税费义务上对国有土地和集体土地实行同等对待,进而实现同权同价。

党的十八届三中全会明确提出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地入市流转，与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配，可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区１６４个村的调查数据，采用统计分析和博弈理论Ｓｈａｐｌｅｙ值法，对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明：对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配，政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求，政府要求成为流转收益分配主体，集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者，且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Ｓｈａｐｌｅｙ法计算后比．．．

收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转的核心与关键,建立合理的土地收益分配制度机制,可以保障相关利益主体的权益。但由于受到多种因素的限制,集体经营性建设用地在流转过程中,出现收益分配混乱的局面,农民权益频遭侵害。如何构建合理有效的土地流转收益分配制度,学者们从不同角度进行考量。

集体建设用地流转中地方政府存在过度行政干预、治理隐性流转乏力和流转制度供给不足等偏差行为。文章从主观自利和体制因素两方面阐释了地方政府行为偏差产生的原因:特定情景条件下所形成的内部效应、弹性的行为空间、激励机制缺失和财政约束条件这四组关键变量的组合。因此,矫正地方政府行为偏差,不仅应注重流转制度创新与管理机制完善,更应该深化改革体制因素,改变地方政府行为的激励结构和环境,进而推动地方政府在集体经营性建设用地流转中发挥积极建设性作用。

土地收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转制度创新的核心和关键。在用地流转收益分配中,流转法律关系以外的主体如国家能否参与收益分配,以及农民集体如何在内部成员之间分配收益,是两个核心问题。以法经济学的分析方法,通过解决上述问题,建立起一套合理合法且兼顾国家、集体、个人的农村集体经营性建设用地流转收益分配机制。

当前我国农村集体经营性建设用地存量较大,但使用效率偏低,随着城镇化的快速推进,其增值潜力明显,改造入市资金筹集压力较重。农村集体经营性建设用地流转有广东东莞模式、江苏昆山模式、湖南长沙模式等,金融机构支持农村集体经营性建设用地流转也取得了一定经验。但由于用地确权有困难,流转无序,现行法律法规体系滞后于相关政策出台,导致相关金融供给仍显不足。为此,我国应该加快修订相关法规,健全市场体系,做好农村土地流转的基础工作,引导支持农村土地流转的金融创新。

我国城镇化快速推进对土地的巨大需求以及财政收入对土地出让金的严重依赖，促使越来越多的集体土地被征收，乡村发展空间不断被侵占压缩，被征地农民权利受到损害。同时在我国城乡二元土地制度下，集体建设用地禁止流转，作为乡村发展的宝贵资源，未能转化为乡村的发展资本，反而制约了乡村经济社会发展。本文通过研究集体经营性建设用地流转对乡村经济影响及路径，指出现阶段存在的问题，进而提出要打破城乡二元土地制度壁垒，激活乡村“沉睡”的建设用地资源，充分发挥土地在乡村振兴中的作用。

城市建设用地供给不可持续性的现实与物权平等保护原则是集体经营性建设用地使用权入市流转的理论与实践基础。集体经营性建设用地使用权入市流转首先需要实现集体经营性建设用地使用流转制度构建理念的转变,由传统的行政管制权力主导理念到注重权利维护的规制理念。在具体的制度设上,实现集体经营性建设用地入市后权属的国有化转变与流转利益配置的公平。