【摘要】深圳的城市更新治理正在新的逻辑下升级，形成新的格局：原业主拥有了更多的主动权和话语权，甚至推动开发模式转型；政府加强了政策供给，并改革政府部分职能设置；开发商更新经营理念，并成立行业协会寻求更多的影响。分析其原因，一方面受到国家治理现代化的宏观语境和底层秩序建构的双重约束；另一方面，也是由于治理主体在博弈下主体地位和角色的自主多频演进的结果。但是新的治理格局还存在不适、危局和诸多问题。