【摘要】汕头小公园历史街区是２０世纪初潮汕华侨打工经济回流与外商投资共同推动城市化的结果。随着城市中心漂移，其商业垄断地位渐失，物质结构与社会结构双向老化。房屋产权细碎化，预期收益不稳定，使得地方财政与市场资本的空间生产均趋向交易成本较低的新区，旧城则被负向循环锁定。小公园街区从改善居住条件到追求城市土地收益，经历了＂见缝插针＂式的独栋危房改造、＂成片配套＂式的居住组团建设、＂大拆大建＂式的空间生产三个改造阶段，最终政绩效应与市场利益的契合使小公园街区的改造沦为权力和资本主导下以土地效益为目标的城市开发活动。本文从小公园历史街区保护性开发的困境出发，讨论了保护规划预期与实际开发博弈的深层矛盾。