【摘要】当下普遍存在的物业纠纷源于物业管理合同的正式治理结构与非正式治理结构之间的偏差。前者基于物业服务的公共性特征形成了以业主团体与物业公司为主体的双边治理结构，后者基于合同嵌入的社区结构形成了以个体业主与物业公司为主体的多边治理结构。在多边治理结构下，合同的约束力被软化，业主与物业公司的违约行为频发并缺乏有效的治理手段，导致合同面临失效的危险。研究表明，通过对社区共同体的培育，能够为合同的正式治理结构提供社会支持，从而有效地解决物业纠纷，提升物业服务质量。