【摘要】存量工业用地更新是现阶段我国沿海发达城市提升土地利用效率、促进产业转型发展的重要途径。现行制度下为了将大量土地自然增值还原给社会，工业用地规划的调整必须通过政府土地收储再重新招拍挂的方式进行，但该机制存在较大交易成本，在实施中遇到阻碍。各地新出台的工业用地更新政策都在寻找一种替代性的机制，在实现城市规划利益还原的同时尽可能降低交易成本。通过分析各地政策，识别工业用地更新过程中利益还原的具体机制，发现利益捕获与利益限制两类主要机制。接着，以上海和深圳的工业用地更新政策为例，对比不同利益还原模式的机制特征及其实施绩效。