【摘要】本文分析了我国城镇住宅1998-2010年需求结构的变动特点,并对影响各类住宅销售量的主要因素进行了实证分析。研究表明,城镇化是普通住宅、别墅与高档公寓销售持续增长的主要动因,但该两类住宅的待售率已处于高位;经济适用房的需求未显著增长,销售占比持续下滑,主要是受到供给动力不足与政策设置的局限,但其待售率较低。建议进一步重视中低收入阶层的住房供给保障,同时引导住房供给、需求结构的调整。