【摘要】中共十八届三中全会《决定》提出"建立城乡统一的建设用地市场",实现这一过程需要理论上的充分探讨。在理论建构部分,论证了城市合约理论与全要素效率改进观,之后运用经过修正的经济学模型展开分析,运用修正后的"效用—福利"模型分析了土地征用制度,运用修正后的土地供需均衡模型分析了城市建设用地市场的运行,重点运用并推广"佃农模型"提出了"超大城市非土地要素效率损失假说"并进行了检验。模型推导及实证结果表明,城市建设用地供应紧张、房价上升等现象具有内生于当前制度安排的特性,改革的方向也就此明确。