【摘要】房产税代替土地财政是制度变迁的趋势,但在我国目前的制度安排下,从土地财政到房产税尚有三个重要的问题待解决:土地财政同时起到了分配土地和厘清产权的作用,在我国土地公有制的情况下,全国土地产权尚未完全明晰,房产税无法在分配土地和厘清产权上有所作为;理论上,土地的市场价中包含了公共物品之价,在边际上更为清晰,现实中,由于公共物品建设成本巨大,房产税的预期规模不能和土地财政相比,会造成公共物品的建设困境;土地财政是地方政府收取同等财政收入中交易成本最少的一种制度安排,当变更为房产税时,边际交易成本将极大增加。因而,土地财政暂时无法退出,或有相当长一段时间会呈现土地财政和房产税并行的双轨制格局。