【摘要】2013年3月,国务院办公厅发布房地产市场调控工作通知("新国五条细则"),其中对个人转让住房的所得税政策进行调整,要求依法严格按转让所得的20%计征。文章基于国外资本利得税的两种经典理论——税收资本化和锁定效应,针对性地分析新政在正式实施前、正式实施后短期和长期三个阶段的政策效果。在此基础上,结合资本利得税相关理论的适用条件和范围,提出改善住房市场的政策建议。