【摘要】为什么房地产税改革在长达十年的时间里"启而难动"?房地产税改革深刻地影响到多方利益,涉及中央政府、地方政府、房地产开发商、银行、居民纳税人等多个方面,其本质是一次制度转型。中央政府在房地产税改革中的收益远大于成本,是改革的有力推动者;而地方政府在改革中却得不偿失,因而其对改革的动力严重不足。居民纳税人在房地产税改革决策阶段可能不会产生直接影响,但其决定管理阶段的效率。要推动房地产税改革,目前关键是充分考虑地方政府和纳税人的权利和利益,让其都能真正分享到改革的制度红利。