【摘要】过去以“科斯定理”为核心的理论方法推动了城市更新实践的发展，但随着城市更新实践的不断深入，科斯理论对于居住类历史地段城市更新的适用性存在一定局限。因此，针对城市更新的土地增值收益分配困境与制度设计同现实不兼容问题，引入了融合科斯与熊彼特理论的产权创造概念，以产权创造的多阶段模型剖析南京小西湖改造案例，提出通过创造新的产权形式与制度规则的完善两条路径推动我国居住类历史地段城市更新的发展。