【摘要】面向存量的城市更新在整合协调多元产权主体的利益诉求以形成更新改造集体行动的过程中，常常出现漫天要价的“钉子户”困局，使得城市更新推进缓慢，公共利益受损。漫天要价“钉子户”困局是少数业主的机会主义行为和多数业主的“搭便车”行为所共同造成的。而地方政府急于落实城市发展战略和维护社会稳定，以及开发商为缩短资金回笼周期，进而导致二者被“钉子户”所把持，最终或以公共利益补偿“钉子户”的漫天要价，或延缓整个更新项目推进。漫天要价“钉子户”困局的破解首先是完善城市更新的制度设计，明确改造规则，形成更新改造自主申请市场。其次在于提高社区治理能力，鼓励基层民主形成业主利益共同体，依托业主群体内部丰富的社会资本制约“钉子户”的机会主义行为。最后，完善城市更新立法工作，明确城市更新中征收权的应用细则。