【摘要】在房地产市场区域分化日益显著的背景下，研究不同城市的房地产业生产效率，是了解各城市房地产资源配置状况的基础。本文首先利用DEA-Malmquist指数模型测算中国35个大中城市2006—2020年的房地产业全要素生产率(TFP),然后依据TFP的各项分解值及其变化规律，从技术进步效率、规模效率以及纯技术效率角度探讨其主要影响因素。实证分析结果显示：不同时期、不同城市的房地产业全要素生产率存在显著差异，而人均国内生产总值、人口密度与房地产政策是其主要影响因素，其中人口密度对房地产业TFP还具有显著的“调节效应”。这不仅进一步揭示了房地产业TFP变化的原因，还为房地产市场调控“一城一策”的实施提供了理论依据和政策参考。