【摘要】企业化政府对租差的管理是保障城市更新良性循环的关键。应用Smith租差理论解释我国土地再开发现象，发现租差兑现过程表征为土地用途的变更过程，受到实际空间权利和行政许可权力双重因素影响，在低效用地再开发中存在租差倒挂现象。选取广州增城的两个产业片区为实证，剖析租差倒挂现象及其内在作用机制，揭示了低效产业用地的权属人会凭借实际空间权利兑现最大化的实际地租，通过透支潜在地租或偷换功能，导致“实际地租>潜在地租”,形成时间维度或功能维度的租差倒挂。基于此，探索了从租差倒挂到回归正轨的重置路径，即保障“归公于政府与社会的租差”,完善公共配套与开敞空间；引导“自有资本循环的租差”,推行精细化管控与分期滚动式开发；规范并监管“外部资本引发的租差”,提供可负担的产业空间。