【摘要】房地产企业发展模式转型是我国经济发展模式转型的重要方面。从龙头房企的国际对比来看，我国房企规模遥遥领先，但业务结构单一、运营能力偏弱、杠杆水平较高，大而不强特点突出。这不仅与国内外房地产行业发展阶段不同、土地对房企资金占用程度不同、融资税负制度性成本不同等因素有关，也与房地产企业经营发展理念不同有关。面向“存量时代”，美国住宅建筑商模式、新加坡资产管理人模式、日本综合集团开发模式等值得学习，但也要汲取部分房企盲目拓展业务范围、进行大规模海外扩张、高杠杆激进扩大规模等教训。未来，我国房企需从四个方面推动全面转型，即开发模式从“三高”模式向轻重并举的“开发+持有”模式转型；盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性住房建设、产业链上下游轻资产业务综合盈利模式转型；融资模式从高负债向多元化模式转型；目标模式从追求规模速度扩张向品牌品质提升转型。在房企转型过程中，建议宏观政策着力减弱房地产行业对经济周期波动的放大效应；加快推动商业不动产REITs发行，探索进一步拓展不动产范围并简化发行手续、降低发行成本；提高城市更新、保障性住房建设等项目吸引力，提升房企参与积极性。