【摘要】"学区房热"源于优质教育资源总量不足、学区间教育质量分布不均。通过分离家庭的学区房购置时刻与住房教育价值实现时刻,区分家庭在事前与事后对住宅附加教育收益的不同评估方式,从微观视角分析学区教育质量波动性的不同是导致择校现象和学区房溢价的另一方面原因。为减轻教育质量波动性给义务教育入学环境带来的负面影响,推动绩效公开、持续投入资源、发展一贯制教育是可行的教育调控政策。该发现还可推广于其他具有质量波动性的公共服务,提示在城市建设时应降低这些设施与服务的质量风险,以便从全方位稳定住宅市场价格。