【摘要】为研究适用于特定地区新建商品住宅价格的估价模型,本文结合特征价格模型与空间杜宾模型,以深圳市2020年9月新建商品住宅房套均价格作为定价基础,从传统的住宅特征价格影响因素以及深圳地区住宅房产特有的空间相关性指标入手,建立评估日的定价模型,并从建筑、区位、邻里三个特征方面,进一步分解特征因素的空间直接效应与间接效应。结果表明:深圳市区新建商品住宅间存在高度的空间相关性,此类房产价值不仅受到房产自身特征因素的影响(直接效应),同时还受到周边住宅估价的影响(间接效应);区位特征对于住宅估价本身的直接影响最为显著,而邻里特征对周边住宅估价的影响更明显。所以,在估价时除了应当加入空间关联性,还应当考虑特征价格因素间直接效应、间接效应的共同影响,以提高新建商品住宅定价的精确程度。