【摘要】城乡"两栖占地"形成受土地保障功能牵制、土地收益功能吸引、乡情乡愁牵绊、城乡文化差异阻滞等因素影响。城乡"两栖占地"农户宅基地退出存在宅基地所有权主体虚位、使用权权能残缺、宅基地产权与房屋产权分离、使用权登记制度不完善等制度障碍。"百村调查"结论如下:农村"两栖占地"情况严重;农村"两栖占地"者多为经济实力较强的"能人";影响"两栖占地"农户退地的主要因素是"留恋乡情"。促进"两栖占地"农户退地的政策建议为:民主施政,让宅基地制度改革代表最广大农民的利益;科学施政,让宅基地退出政策更加符合农户愿望;精准施政,让政府宅基地退出行为更加人性化;重建信誉,让农户在宅基地退出中更加拥有获得感。