【摘要】近年来,新一代投资条约对最惠国待遇(MFN)条款适用于实体待遇开始发展出更严格的限制性规定,新近的投资仲裁实践对MFN条款的适用也作出了限制性解释。国际投资法中MFN条款的基本属性和维护东道国规制权的现实需要为MFN条款适用于实体待遇的限制性发展趋势提供了正当性基础。然而,这一趋势也可能将投资者置于不利之地。中国在当前国际投资活动中具有"双重身份",因此在今后的中外投资缔约实践中,宜警惕过于严苛的MFN条款,选择性借鉴限制MFN条款适用范围的最新实践,并为仲裁庭解释MFN条款提供明确指引。