【摘要】基于剩余权相关理论建立城市更新政策分析框架,探讨城市更新政策制定与变迁机制及其实施效率。研究发现广州市城市更新政策构建了政府、开发商与原业主之间复杂的契约关系网络,基于分成地租契约的自主更新显著提高了制度效率,但城市更新存在多元目标难以协调、过度追求土地开发利益的问题,面临政策稳定性差、规划管控不足的困境。建议在确立公共利益优先原则、发挥规划管控作用、明确不同参与主体角色定位的基础上,政策制定应合理配置剩余控制权与剩余索取权;应建立土地增值税制度,转变政府角色定位,以分成契约的形式实现不同参与主体间的土地收益分享和经营风险分担机制。