【摘要】本文详细介绍并比较了CMBS、类REIT等国内商业地产资产证券化的运作模式、交易结构设计,认为CMBS和类REIT都需要关注基础资产(物业)的现金流,其中租金流入非常重要,因此需要关注物业的空置率应当较低且相对稳定;租户的履约能力较强;租金金额持续稳定,已签订租约最好能覆盖整个专项计划续存期,或有较强能力展示存续期有合理租金预期等。此外,对物业的合理估值是投资回报的重要因素。